Der SoBoN-Konfigurator
Seit Juli 2021 können Planungsbegünstigte in München selbst festlegen, mit welcher Kombination sie die Anforderungen der Sozialgerechten Bodennutzung erfüllen. Vier Grundbausteine und zwei Sonderbausteine ergeben zusammen mindestens 100 Punkte. Mit dem Konfigurator lässt sich eine Kombination zusammenstellen und auf ihre Zulässigkeit prüfen.
- Förderquote40
- Aufteilungsverbot30
- Bindungsdauer10
- Infrastrukturbeitrag20
- Verkauf an die Stadt0
- Genossenschaften0
- Noch 0 Punkte erforderlich
- 0 Punkte über dem Mindestwert
Eine zulässige Kombination erreicht mindestens 100 Punkte.
Worum es bei der SoBoN geht
Schafft ein Bebauungsplan neues Wohnbaurecht, werden die Planungsbegünstigten an den dadurch entstehenden Kosten und Lasten beteiligt. Dazu gehören insbesondere geförderter Wohnungsbau, Erschließung, Grünflächen und soziale Infrastruktur. Dieses Verfahren gilt in München seit 1994.
Das 100-Punkte-Modell
Seit Juli 2021 können die Anforderungen über ein Punktesystem erfüllt werden. Für die vier Grundbausteine und zwei Sonderbausteine werden je nach Ausgestaltung Punkte vergeben. Eine Kombination ist zulässig, wenn sie mindestens 100 Punkte erreicht und alle Nebenbedingungen erfüllt. Wer einen größeren Anteil des Wohnbaurechts an die Stadt verkauft, muss einen entsprechend kleineren Anteil des geförderten Wohnungsbaus selbst errichten.
Für welche Verfahren gilt das Modell?
Maßgeblich ist das Datum des Aufstellungsbeschlusses nach § 2 Abs. 1 BauGB. Für Verfahren ab dem 28. Juli 2021 gilt das hier dargestellte Modell. Für frühere Verfahren gilt die SoBoN 2017 mit festen Quoten und ohne Punktesystem.
Angekündigte Änderungen
Die SoBoN wird derzeit überarbeitet. Die Münchner Rathauskoalition hat im Mai 2026 angekündigt, das Baukastenprinzip beizubehalten und die Förderquote im Grundmodell zu senken. Ein entsprechender Beschluss liegt noch nicht vor. Der Konfigurator bildet deshalb weiterhin die geltenden Regelungen ab und wird nach Inkrafttreten einer Neufassung aktualisiert.
Drei Jahrzehnte SoBoN
Seit ihrer Einführung wurde die SoBoN mehrfach an die Entwicklung des Münchner Wohnungsmarkts angepasst. Seit 2021 gilt das Baukastenmodell. Eine weitere Überarbeitung ist angekündigt.
- 1994
Einführung
München führt als erste deutsche Großstadt umfassende Verfahrensgrundsätze für die Bauleitplanung ein. Wer durch einen neuen Bebauungsplan Baurecht erhält, beteiligt sich seitdem an den dadurch entstehenden Kosten und Lasten.
- 2006
Preisgedämpfter Mietwohnungsbau
26. Juli 2006
Der preisgedämpfte Mietwohnungsbau ergänzt den geförderten Wohnungsbau. Er richtet sich an Haushalte oberhalb der Fördergrenzen, die auf dem freien Markt nur eingeschränkt angemessenen Wohnraum finden.
- 2017
Die Bindungsquote steigt auf 40 %
26. Juli 2017
Für die neue Wohn-Geschossfläche gilt nun eine Bindungsquote von 40 Prozent. Davon entfallen 30 Prozent auf geförderten und 10 Prozent auf preisgedämpften Wohnungsbau. Der Infrastrukturkostenbeitrag beträgt 100 Euro je Quadratmeter. Die Vorgaben gelten einheitlich für alle Vorhaben.
- 2021
Das Baukastenmodell
28. Juli 2021
Feste Quoten werden durch ein Punktesystem mit sechs Bausteinen ersetzt. Eine zulässige Kombination muss mindestens 100 Punkte erreichen und die Nebenbedingungen erfüllen. Im Grundmodell gelten eine Förderquote von 60 Prozent, eine Bindungsdauer von 40 Jahren und ein Infrastrukturkostenbeitrag von 175 Euro je Quadratmeter.
- 2024Gilt heute
Aktualisierung
2. Oktober 2024
Die Regelungen werden an die veränderten Bau- und Finanzierungskosten angepasst. Neu ist unter anderem die Wahl einer 55-jährigen Bindungsdauer gegen zusätzliche Punkte. Auch Mietansätze und Festwerte werden aktualisiert.
- 2026Angekündigt
Überarbeitung angekündigt
Mai 2026
Die Münchner Rathauskoalition kündigt an, das Baukastenprinzip beizubehalten und die Förderquote im Grundmodell zu senken. Im März 2026 beauftragt der Stadtrat außerdem die Erarbeitung eines Konzepts für eine Gewerbe-SoBoN. Für beide Vorhaben stehen die abschließenden Beschlüsse noch aus.
Die Bausteine zusammenstellen.
Die vier Grundbausteine sind verpflichtend. Für jeden Baustein kann zwischen mehreren Stufen gewählt werden. Die beiden Sonderbausteine sind freiwillig und können zusätzliche Punkte beitragen. Eine Kombination ist zulässig, wenn sie mindestens 100 Punkte erreicht und alle Nebenbedingungen erfüllt.
Sechs Bausteine mit laufendem Punktestand und einer Zusammenfassung zum Teilen oder Herunterladen.
Förderquote
Anteil der neu geschaffenen Wohn-Geschossfläche mit Miet- und Belegungsbindungen. Davon entfallen jeweils 20 Prozent auf EOF und das München Modell. Der verbleibende Anteil entfällt auf den preisgedämpften Mietwohnungsbau, kurz PMB.
Aufteilungsverbot
Anteil der neuen Wohnungen, für den eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen ausgeschlossen ist. Ein Verkauf als Gesamtbestand bleibt möglich. Die Bindungen gehen dabei auf den Erwerber über.
Bindungsdauer
Dauer der Miet- und Belegungsbindungen sowie des Aufteilungsverbots. Seit der Aktualisierung vom Oktober 2024 kann zwischen 40 und 55 Jahren gewählt werden.
Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag
Beitrag je Quadratmeter neu geschaffener Wohn-Geschossfläche zur Finanzierung von Kindertageseinrichtungen und Grundschulen, sofern das Vorhaben einen entsprechenden Bedarf auslöst. Stufen oberhalb des Grundmodells von 175 Euro sind nur möglich, wenn der Stadt aufgrund der Planung nachweislich höhere Folgekosten entstehen.
Beide Sonderbausteine sind freiwillig. Planungsbegünstigte müssen keine Flächen zum Verkauf anbieten. Umgekehrt besteht für die Stadt oder Genossenschaften keine Pflicht zum Erwerb.
Verkauf an die Stadt
Der an die Stadt verkaufte Anteil wird auf die Förderquote angerechnet. Auf diesen Flächen realisiert die Stadt den geförderten Wohnungsbau selbst. Der Verkauf erfolgt zu den festgelegten Werten. Voraussetzung sind mindestens 2.500 Quadratmeter Geschossfläche sowie eine unbebaute und lastenfreie Übergabe. Lehnt die Stadt den Erwerb im Ausnahmefall ab, sind zunächst Verhandlungen mit Genossenschaften zu führen. Kommt trotz nachgewiesener Bemühungen keine Einigung zustande, werden die Punkte dennoch angerechnet.
Verkauf an Genossenschaften
Anteil der Geschossfläche, der an Wohnungsbaugenossenschaften oder Mietshäusersyndikate veräußert wird. Voraussetzung ist ein Konzept, das den Beitrag des Erwerbers zur Quartiersentwicklung darlegt.
Für 60 Prozent der neu geschaffenen Wohn-Geschossfläche gelten Bindungen. Davon entfallen jeweils 20 Prozent auf EOF, das München Modell und PMB. Das Aufteilungsverbot gilt für 80 Prozent der Wohnungen. Die Bindungsdauer beträgt 40 Jahre. Der soziale Infrastrukturkostenbeitrag liegt bei 175 Euro je Quadratmeter Wohn-Geschossfläche.
| Baustein | Ausgangskonfiguration | Aktuelle Konfiguration | Punktdifferenz |
|---|
Aktuelle Konfiguration als Ausgangspunkt speichern und anschließend die Bausteine ändern. Beide Kombinationen werden dann Baustein für Baustein gegenübergestellt.
Der Link speichert die gewählte Konfiguration. Beim Öffnen wird diese Konfiguration geladen und nicht das Grundmodell. Das PDF fasst dieselben Angaben auf einer Seite zusammen.
Die Punktetabellen.
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| 40 % | 5 |
| 45 % | 15 |
| 50 % | 25 |
| 55 % | 35 |
| 60 % | 40 |
| 65 % | 50 |
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| 50 % | 5 |
| 55 % | 5 |
| 60 % | 10 |
| 65 % | 15 |
| 70 % | 20 |
| 75 % | 25 |
| 80 % | 30 |
| 85 % | 35 |
| 90 % | 40 |
| 95 % | 45 |
| 100 % | 50 |
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| 40 Jahre | 10 |
| 55 Jahre | 25 |
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| 100 € | 5 |
| 125 € | 10 |
| 150 € | 15 |
| 175 € | 20 |
| 200 € | 25 |
| 225 € | 30 |
| 250 € | 35 |
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| kein Verkauf | 0 |
| 5 % | 5 |
| 10 % | 10 |
| 15 % | 15 |
| 20 % | 20 |
| 25 % | 25 |
| 30 % | 30 |
| 35 % | 35 |
| 40 % | 40 |
| 45 % | 45 |
| 50 % | 50 |
| Stufe | Punkte |
|---|---|
| kein Verkauf | 0 |
| 10 % | 5 |
| 20 % | 10 |
| 30 % | 15 |
Zusätzlich zur Punktzahl gelten zwei Nebenbedingungen. Das Aufteilungsverbot muss mindestens der Förderquote entsprechen. Eine Förderquote von 40 Prozent ist nur zulässig, wenn zugleich 40 Prozent des Wohnbaurechts an die Stadt verkauft werden.
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Kontakt aufnehmen →Diese Seite dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind allein die Verfahrensgrundsätze der Landeshauptstadt München in ihrer jeweils geltenden Fassung.
Quelle: Landeshauptstadt München, SoBoN 2021 in der Fassung des Stadtratsbeschlusses vom 2. Oktober 2024. Sozialgerechte Bodennutzung bei der Landeshauptstadt München
Die Tabellen wurden zuletzt am 16. September 2026 mit der angegebenen Quelle abgeglichen.
